החוק מעניק סמכות למספר גופים להפקיע מקרקעין, כלומר, להעביר באופן כפוי קרקע הנמצאת בבעלות פרטית לבעלות של הרשות המפקיעה במטרה לשמש לצורכי ציבור. ההפקעה יכולה להתבצע עם תמורה מלאה, עם תמורה חלקית או ללא תמורה.
הגופים הרשאים לבצע הפקעה של קרקעות בישראל הם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, החברה הלאומית לדרכים, חברת חשמל ורשויות ציבוריות אחרות, אך רק בתנאי שמטרת ההפקעה תואמת למוגדר בחוק, להפקעה לצורכי ציבור כמו למשל לסלילת דרכים, לשטחי נופש, לנמלים, לשמורות טבע, למתקני ספורט, לבניית נמלים, לצורכי ביטחון ועוד.
הפקעות – מהו תהליך ההפקעה?
תהליך ההפקעה מורכב משלושה שלבים.
השלב הראשון, שלב ההכרזה – בשלב זה מכריזה הרשות המפקיעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין באמצעות הודעה אישית לבעל הקרקע. בנוסף, הרשות מציבה מודעות ושלטים צמוד למקרקעין או עליהן שבהם היא מכריזה על ההפקעה, היא מפרסמת הודעה בעיתון ורושמת הערת אזהרה בטאבו.
השלב השני הוא שלב תפיסת החזקה בדרך פיזית ובדרך משפטית. בשלב זה מורה הרשות המפקיעה לבעל הקרקע למסור לידיה את הקרקעות במועד מסוים. מבחינה משפטית למפקיע יש רשות לעשות שימוש בקרקע החל ממועד זה.
השלב השלישי הוא שלב הקניה, העברת הבעלות ומתן הפיצויים. בשלב זה בעל הקרקע מאבד את הבעלות והזכויות על הקרקע והן עוברות לידי הרשות המפקיעה.
הפקעות – הקרב על הפיצויים
הרשות המפקיעה חייבת לפצות את בעל הקרקע עבור הפקעת הקרקע. חוק תכנון הבנייה קובע כי לא כל החלק שהופקע חייב בפיצוי, ארבעים אחוז משטחה של הקרקע אינו חייב בפיצוי ויש לפצות את בעל הקרקע רק על שישים אחוז משטח הקרקע. אך בשנת 2010 פסק בית המשפט בפסק דין "הולמן נגד הוועדה המקומית קריית אתא", כי בכל הפקעה זכאי הבעלים לקבל פיצוי מלא עבור כל השטח שהופקע. פסק הדין הפך להלכה וכיום הרשות המפקיעה חייבת לפצות את בעל הקרקע באופן מלא על הרכוש שהופקע ממנו בכפייה.
בכל ביצוע של הפקעה קיימת חובת תשלום על כל האלמנטים המחוברים אל הקרקע כמו מבנים, גידולים חקלאיים וכל אלמנט אחר המחובר אל הקרקע.
שווי הקרקע המופקעת והיקף הפיצוי נקבע על ידי שמאי מקרקעין הפועל, במרבית המקרים מטעם הוועדה המקומית. אם סכום הפיצויים שקבע השמאי אינו נראה הולם לבעל הקרקע הוא יכול לערער עליו לבית המשפט ולהביא הערכת שמאי נגדית.
מתי יכול בעל הקרקע לבטל את ההפקעה?
במקרים שבהם בוצעה ההפקעה, אך הרשות המפקיעה לא עשתה שימוש בקרקע במשך זמן רב, יכול בעל הקרקע לתבוע לבטל את ההפקעה. במקרים רבים שהגיעו להכרעה של בית המשפט נקבע כי עקרון ההשתהות במימוש המטרה של הפקעת הקרקע יכול להוות עילה לביטול ההפקעה. יש לציין כי בתביעות של ביטול ההפקעה עקב השתהות, יבחן בית המשפט כל מקרה לגופו ויבדוק האם הרשות פעלה מספיק כדי לממש את מטרת ההפקעה.
מה הדין כאשר בעל הקרקע לא קיבל הודעה על ההפקעה?
אם בעל הקרקע לא קיבל הודעה על הפקעות ועל הקרקע לא הוצב שלט המכריז על ההפקעה, אומנם מדובר במחדל חמור העלול לגרום נזק לבעל הקרקע, אך אין זה פוגם בתוקף ההפקעה. התרשלות מסוג זה מחייבת פיצוי, אך השאלה היא לפי מה ייקבע הפיצוי. האם הפיצוי ייקבע לפי ערך הקרקע ביום שבו הוכרזה ההפקעה או לפי ערך הקרקע ביום שבו נודע לבעל הקרקע על ההפקעה, מתוך הנחה שמחיר הקרקע בינתיים עלה. במקרים כאלו רשאי בית המשפט לחייב את המפקיע לפצות את בעל הקרקע לפי השווי של הקרקע ביום שבו התגלתה ההפקעה.
