הכול על מטרת הרישום, סוגי האזהרות ועל דרך רישום האזהרה או ביטולה.
הערת אזהרה זוהי פעולה משפטית אשר מבוצעת בלשכת רישום המקרקעין. לשכת רישום המקרקעין נקראת בז'רגון המקצועי "טאבו", ולכן הערת אזהרה נקראת גם "אזהרה בטאבו".
הערת אזהרה זוהי התחייבות בכתב של בעל הזכויות בקרקע לביצוע עסקה מסוימת או להפך, התחייבות להימנעות מביצוע עסקה. זוהי מעין זכות קניינית בעלת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר רשומים בהערת האזהרה.
את הערות האזהרה מחלקים לשני סוגי הערות אזהרה, הערת אזהרה שלילית והערת אזהרה חיובית. הערת אזהרה שלילת משמעותה היא הגבלה על הנכס לשימוש או לביצוע עסקה מסוימת והערת אזהרה חיובית מספקת הוספה של זכויות הנכס לגורם מסוים.
הערת אזהרה בטאבו אינה מבטלת בעלות על הנכס, אלא מטילה עליו הגבלות מסוימות בהתאם לנסיבות.
העיון בפנקסי הרישום בטאבו פתוחים לקהל הרחב.
מהי המטרה של כתיבת הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא כלי יעיל שבאמצעותו אפשר להבין את מצב הזכויות בנכס.
לרישום הערה בטאבו יש מספר מטרות:
- רישום הערת אזהרה נועד להודיע לכל מי שמעוניין בקרקע הספציפית כי קיימת בה התחייבות מצד בעל הקרקע, התחייבות לעשיית עסקה או התחייבות להימנעות מעסקה.
- רישום האזהרה מונעת מבעל הקרקע, שהתחייב לביצוע עסקה עם קונה מסוים, את האפשרות לנסות לעשות עסקה מול אדם אחר באותו הנכס ללא הסכמת של הקונה המקורי וללא קבלה של צו בית המשפט. אם ינסה בעל הקרקע לבצע עסקה כפולה, רשם המקרקעין לא יאשר אותה ללא הסכמה של הקונה המקורי או ללא הסרה של הערת האזהרה.
- הערת אזהרה נועדה להגן על הקונה מפני עיקולים, פשיטת רגל או פירוק שותפות.
איך מגישים בקשה לרישום הערת אזהרה או לביטול האזהרה?
את הבקשה לרישום האזהרה מגיש בעל הזכויות במקרקעין או בעל הזכות כמו הקונה, בעל המשכנתא, השוכר ועוד. בעת הגשת הבקשה יש לצרף מסמך שמכוחו נוצרה ההתחייבות כמו הסכם, ייפוי כוח או כל מסמך אחר.
כדי לבצע את הרישום יש צורך להגיע אל לשכת רישום המקרקעין ולמלא טופס "בקשה לרישום הערת אזהרה". על הטופס להיות חתום על ידי שני הצדדים של העסקה, להיות מבויל ויש לאמת אותו על ידי עורך דין או פקיד הלשכה.
יש מקרים שבהם יש צורך במסמכים נוספים כמו למשל כאשר המתחייב הוא קטין או חסר כשירות משפטית או כאשר נדרש אישור של בית המשפט לענייני משפחה או בית דין דתי.
רישום הערת אזהרה כרוך בתשלום אגרה.
כדי לבטל את הערת האזהרה יש צורך בקבלת הסכמה של הצד שלטובתו נרשמה האזהרה או באמצעות צו בית המשפט. כאשר להערת האזהרה יש תוקף והוא פג, ההערה מבוטלת במילא וצריך רק לגשת לשכת רישום המקרקעין ולבקש את מחיקת האזהרה.
לעורך דין יש אפשרות לרשום הערת אזהרה בדרך מקוונת באמצעות כרטיס חכם הנמצא ברשותו.
מהם הסוגים השונים של הערת אזהרה?
בעלות – הערת אזהרה המציגה בעייתיות בבעלות על הקרקע כמו למשל כאשר הנכס מיועד לעבור לארגון מסוים לאחר פטירת הבעלים.
שכירות – הערת האזהרה מצהירה כי לנכס יש שוכרים קיימים או הגדרה של זכויות שכירות של היורשים של הנכס.
משכנתא – הערת האזהרה מציינת כי הנכס חייב במשכנתא ועל הרוכש לפדות את המשכנתא.
זיקת הנאה – הערת האזהרה מציינת כי קיימות זכויות קנייניות בנכס הניתנות לצד שלישי כמו לדוגמה, זכויות שימוש בקרקע או בחלק מהקרקע.
זכות קדימה – הערת אזהרה המציינת כי לגורם מסוים יש עדיפות בהנאה מהנכס לפני כל גורם אחר.
לסיכום, רישום הערת אזהרה בטאבו הוא אמצעי חשוב לציון סטטוס בנכס מקרקעין או להגבלת ביצוע עסקאות בנכס.
