הליך של פירוק שיתוף הוא הליך אשר נועד למנוע מצב שבו נכס מקרקעין אינו מאפשר לשותפים ליהנות ממנו בשל סיבות שונות.
זכות הפירוק היא זכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין. כאשר כל השותפים לנכס מסכימים לבקשת הפירוק, פירוק השותפות ייעשה בהסכמה, בהליך מהיר וקצר, אך כאשר לפחות אחד מהשותפים מתנגד לפירוק מתבצע תהליך של פירוק ללא הסכמה.
מערכת המשפט בישראל רואה בזכות של פירוק השיתוף עיקרון על, ולכן כל מי שיש לו בעלות על הנכס, זכויות חכירה או כל זיקת הנאה, זכאי לדרוש את פירוק השותפות, גם אם בבעלותו רק אחוז אחד מהזכויות במקרקעין.
מתי נדרש פירוק ללא הסכמה?
כאמור מטרת ההליך של פירוק שיתוף היא למנוע מצב שבו השותפים אינם יכולים ליהנות מהנכס. מצב זה מתבטא, ברוב המקרים, בשלושה מצבים:
כאשר יש חילוקי דעות באשר לשימוש בנכס המשותף, השותפים חלוקים בדעתם ואינם מצליחים להגיע להסכמה.
כאשר היורשים אינם מסתדרים זה עם זה, אין בניהם קשר אישי טוב, ולכן הם אינם מעוניינים בקיום השותפות.
כאשר השותפים ירשו את הנכס במשותף, אך המוריש הותיר חובות שאותם שאפשר לפרוע באמצעות מכירת הנכס, אך בין השותפים אין הסכמה לביצוע המכירה.
איך מתבצע הליך הפירוק?
דיני המקרקעין התוו שתי דרכים לביצוע פירוק שותפות. הדרך הראשונה היא באמצעות חלוקה בעין, הדרך השנייה היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.
חלוקה בעין זהו מושג משפטי הבא לתאר חלוקה פיזית. כאשר, לדוגמה, הנכס העומד בפני פירוק השותפות זו קרקע שאפשר לבנות עליה מספר יחידות דיור השוות בגודלן ובערכן ואותן לחלק בין השותפים. אם החלקים אינם שווים מבצעים תשלומי איזון כדי להשוות את הערך הכספי בין החלקים הנפרדים של כל שותף.
דרך נוספת היא באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקה של הרווחים בין השותפים. ברוב המקרים מעמיד כונס הנכסים את הנכס למכירה ומחלק את התמורה בין השותפים. יחד עם זאת לבית המשפט יש רשות להורות על ביצוע המכירה בדרך אחרת כמו למשל כאשר אחד היורשים מציע לקנות החלק של השותפים האחרים ולהישאר הבעלים של הנכס. אם ישתכנע בית המשפט כי בדרך זו פירוק השותפות יתבצע בצורה הוגנת ומהירה, הוא יורה על חלוקה בדרך הזו.
איזו ערכאה משפטית דנה בהליך הפירוק?
כאשר המקרקעין רשומים בטאבו, מגישים את בקשת הפירוק לבית המשפט השלום באזור שבו מצויים המבקשים. בית המשפט השלום ידון בבקשה ללא הגבלת סכום, גם אם המקרקעין שווים מיליונים.
כאשר המקרקעים רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית בלבד, תביעת הפירוק תוגש לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי לפי השווי של המקרקעין. כאשר השווי של המקרקעין הוא עד שני מיליון שקל, תוגש הבקשה לבית משפט השלום, כאשר שווי הקרקע הוא מעל שני מיליון שקל, תוגש הבקשה לבית המשפט המחוזי.
כאשר פירוק השותפות נערך בין בני משפחה המסוכסכים זה עם זה, תוגש הבקשה לבית המשפט לענייני משפחה ללא התחשבות בשווי המקרקעין.
מהו פירוק שלא בתום לב ומהי עמדת בית המשפט?
אחד העקרונות החשובים המהווים את השיקול הכמעט מרכזי של בית המשפט בבואו לדון בפירוק שותפות שלא בהסכמה הוא עיקרון תום הלב. כאשר אחד השותפים מתנגד לבקשת הפירוק וטוען כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב כמו, למשל, כדי להפעיל לחץ על אחד השותפים או מתוך כוונה של עשיית רווח לא הוגן, אם בית המשפט יקבל את הטענה הוא לא ידון בבקשת הפירוק.
גם במקרים שבהם יש עדיפות לבעלות משותפת כמו שביל גישה משותף, מבואה משותפת ועוד נכסים שאינם ניתנים לחלוקה, לא ידון בית המשפט בבקשת הפירוק.
לסיכום, כאשר השותפים אינם מגיעים להסכמה באשר לפירוק השותפות, במקרים רבים תפורק השותפות באמצעות צו מבית המשפט אשר יקבע את הדרך שבה תפורק השותפות.
