פירוק שותפות בדירה שהתקבלה בירושה הוא הליך נפוץ כאשר היורשים אינם מגיעים ביניהם להסכמה באשר לדרך שבה תחולק הדירה שאותה הם ירשו וכתוצאה מכך הם אינם יכולים ליהנות מהנכס.
כעיקרון דיני המקרקעין קובעים שלוש דרכים שלפיהן אפשר לבצע פירוק שיתוף במקרקעין:
הדרך הראשונה היא חלוקה בעין. חלוקה בעין זוהי חלוקה פיזית של הנכס בהתאם לכמות השותפים. חלוקה בעין רלוונטית לחלוקת קרקעות, אך לא רלוונטית לחלוקה של דירת מגורים.
הדרך השנייה היא מכירה של הנכס וחלוקה של התמורה שהתקבלה בגין המכירה בין כל השותפים.
הדרך השלישית היא העברה בהסכמה של הבעלות על הדירה לאחד מהיורשים.
כאשר יש חילוקי דעות בין היורשים באשר לדרך שבה יש לפרק את השותפות בדירה הירושה, יש להגיש תביעה לבית המשפט שיכריע בין השותפים על דרך חלוקת הדירה.
פירוק שותפות בדירה שהתקבלה בירושה יכול להיות הליך פשוט המוסכם על כל הצדדים, אך מנגד הוא עלול להיות הליך מורכב הדורש התערבות של עורך דין מקצועי ומיומן.
אם יש לכם מחלוקת על דרך חלוקת הדירה ואתם לא מצליחים להגיע להסכמה, צרו קשר עם עורך הדין אלעד בן המתמחה בדיני מקרקעין ובדיני משפחה. את הידע ואת הניסיון הרב שצבר עו"ד אלעד בן במשך שנים רבות של עיסוק בתחום הוא ישמח להעמיד לשירותכם.
פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה – מתי ההליך מסתבך?
כאשר כולם מחליטים על מכירה הדירה בהסכמה, הליך המכירה עשוי להיות מהיר וקצר, אך לעתים הליך הפירוק מסתבך כאשר אחד האחים התגורר עם ההורים עוד בחייהם וכעת אחרי פטירתם הוא טוען שיש לו זכויות כדייר מוגן בדירה.
מי הוא דייר מוגן?
חוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 דן בסיטואציה שבו אדם שהחזיק בנכס הוא בעל הנכס או חוכר לדורות של הכנס. אם הזכות לדיור מוגן בנכס פקעה בגלל מכירת הנכס על ידי ההוצאה לפועל בעקבות פסק דין או אי עמידה בתשלומי המשכנתא או בשל פשיטת רגל וגם אם פקעה זכות המגורים בגלל חלוקת הנכס, הדייר המוגן המחזיק בנכס ייחשב כדייר מוגן של הבעלים החדש של הנכס או של החוכר לדורות.
חוק הגנת הדייר קובע כי על מי שטוען ליהנות מזכות הדיירות המוגנת להיות בעל זכות רשומה בנכס, כמו בעל הנכס או חוכר לדורות, ולא רק בעל זכות חוזית. לכן במקרה שבו שלאח היורש שהתגורר עם ההורים לא הייתה זכות רשומה בנכס, הוא לא ייחשב כדייר מוגן ובית המשפט לא יקבל את עמדתו באשר למניעת פירוק השותפות.
פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה – מהי עמדת הפסיקה?
בתיק תמ"ש (י-ם) 22890/05 י.א.כ נ' ב.כ.שנ הועלתה טענה של אחות נגד ארבעת אחיה שיחד ירשו את דירת ההורים. האחות שהתגוררה בנכס טענה שיש לה זכות של דיירת מוגנת. בפסק הדין שנתנה השופטת מימון היא קבעה שהגנת סעיף 33 לחוק מתייחסת רק למי שהיה בעלים רשום או חוכר לדורות רשום. במקרה שהטוען לדיירות מוגנת אינו הבעלים הרשום, אין לו זכות לטענת דיירות מוגנת.
בפסיקה נוספת בתיק תמ"ש 61704-06-13 מ' נ' ר' העלה אחד היורשים טענה כי יש לו זכות לדיור מוגן בדירת ההורים לכל ימי חייו בעקבות הבטחת האם. בית המשפט קבע כי מאחר והאם לא עיגנה את ההבטחה בכתב באופן רשמי, הבן לא ייחשב כדייר מוגן ועליו להתחלק בדירה עם שאר היורשים.
בפסקי הדין הנ"ל ובפסקי דין נוספים אנו רואים כי ליורש שאינו בעל זכות רשומה אין זכות של דיירות מוגנת.
לסיכום, דרך המלך לפירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה היא פירוק השיתוף בהסכמה בין היורשים, אך כאשר פירוק השותפות מסתבך ואינו נעשה בהסכמה בשל טענות שונות, חשוב לערב עורך דין מקצועי בתחום.
שאלות ותשובות
פירוק שותפות בדירת ירושה יכול להתבצע בשני אופנים: בהסכמה בין היורשים או לפי צו לפירוק שותפות הניתן על ידי בית המשפט.
אם הדייר המוגן הוא במעמד של חוכר לדורות או שיש לו בעלות בנכס, החוק להגנת הדייר חל עליו. אם לא, אין לו הגנה כדייר מוגן.
לא. חלוקה בדרך של חלוקה בעין אפשרית רק כאשר אפשר לחלק את הנכס באופן פיזי כמו חלקת מקרקעין ועוד.
